Rachunek powierniczy, co to jest i co powinieneś o nim wiedzieć?
W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego pieniądze inwestorów nie są dostępne dla sprzedającego, chyba że transakcja dojdzie do skutku. Jednak zanim inwestycja się nie powiedzie, inwestorzy mogą odzyskać swoje pieniądze, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku.
Konto weryfikacyjne – co to jest?
Osoby, które zdecydowały się na zakup domu lub mieszkania, będą mogły zaciągnąć kredyt hipoteczny tylko wtedy, gdy deweloper, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy dla kredytu hipotecznego, będzie w stanie zagwarantować kredyt w momencie zawierania transakcji hipotecznej. Jeśli jednak deweloper nie prowadzi odpowiedniego mieszkaniowego rachunku powierniczego, kredytodawca nie udzieli kredytu, a potencjalny nabywca będzie miał trudności z zakupem domu lub mieszkania.
Ustawa mieszkaniowa wymaga od deweloperów założenia rachunku powierniczego przy sprzedaży domów. Co to jest rachunek powierniczy? Definicja mówi, że jest to konto bankowe, które służy do wpłacania depozytów przez kupujących podczas budowy i na które idą pieniądze na zapłatę za dom. Przepisy wymagają również, aby deweloperzy przekazywali kupującym zestawienie rozliczeń. Wyjaśnia on, jakie pieniądze są wpłacane, kiedy są wpłacane i do kogo trafiają.
Główna idea przepisów przejściowych polega na tym, że deweloperzy sprzedający grunty powinni mieć możliwość ignorowania prawa i korzystania z funduszy „powierniczych”, które mają im pomóc w sfinansowaniu projektu. W takich przypadkach pieniądze są inwestowane nie w grunty. Jednak deweloperzy nadal prowadzą niezarejestrowaną działalność gospodarczą, ponieważ inwestorzy nie są chronieni przez prawo.
Pierwotne przepisy definiowały rachunek powierniczy jako specjalny depozyt będący własnością osoby fizycznej, mający na celu jej ochronę przed ewentualną stratą lub zobowiązaniem podatkowym. Osoba nie musi prowadzić działalności zarobkowej, aby móc zdeponować pieniądze na rachunku powierniczym.
Ustawa pozwala na wykorzystanie rachunków powierniczych jako zabezpieczenia dla biura podróży lub przedsiębiorcy, który ułatwia łączenie usług w pakiety. Z tej możliwości mogą korzystać zarówno biura podróży, jak i przedsiębiorcy, którzy łączą poszczególne usługi w pakiety.
Ważne!
W maju 2021 roku rząd przyjął ustawę nakładającą na deweloperów obowiązek wpłacania składek do Funduszu Gwarancyjnego, które będą zależały od rodzaju rachunku. W przypadku rachunku zamkniętego będzie to składka w wysokości 0,1%, natomiast w przypadku rachunku otwartego – 1%.
Pozostaw wyraźny rachunek
Ustawodawca zobowiązał deweloperów do prowadzenia rachunków powierniczych, a ustawodawca założył te rachunki. Środki na tych rachunkach były dostępne tylko dla deweloperów danego projektu. Kolejne transze były wypłacane w określonych odstępach czasu.
Rachunek powierniczy może być prowadzony w następujących wariantach:
Jednym ze sposobów zabezpieczenia kredytu jest gwarancja bankowa. Gwarancja polega na tym, że ktoś oferuje się stanąć za Tobą, jeśli nie spłacisz kredytu; jednakże gwarancja ta musi być wypłacona przez inną firmę, a nie bezpośrednio przez bank. Innym sposobem jest zabezpieczenie kredytu poprzez polisę ubezpieczeniową. W przypadku gwarancji ubezpieczeniowej środki wypłaca firma ubezpieczeniowa, a nie bank.
Zamknięte rachunki powiernicze
Zanim projekt budowlany zostanie ukończony, zamknięty rachunek powierniczy nie pozwala na wypłatę środków. Środki potrzebują dużo czasu, aby się zapełnić, a to dlatego, że pieniądze nie są przelewane na konto dewelopera, dopóki deweloper nie dostarczy mu kopii aktu notarialnego, a przelew nie zostanie zarejestrowany w sądzie. Do tego czasu
Deweloperzy, którzy zdecydują się na wykorzystanie tej formy rachunku do przechowywania dużych kwot pieniędzy od klientów, muszą wziąć pod uwagę koszty prowadzenia takiego rachunku – twierdzi prawnik specjalizujący się w powiernictwie mieszkaniowym.
Rachunek powierniczy dla deweloperów
Nabywcy domów i deweloperzy, którzy je budują, nie muszą sobie ufać w konwencjonalnym sensie. Jednak za dom trzeba płacić w miarę jego budowy na sprzedawanym terenie. Deweloper nie może uzyskać finansowania potrzebnego do zapłacenia za dom, jeśli nie posiada rachunku inwestycyjnego, który może być wykorzystany jako rachunek powierniczy.
Warto rozważyć, czy rachunek powierniczy jest wymagany w przypadku zakładania osiedla przez dewelopera, który na budowę przeznaczył własne środki. Jest jednak mało prawdopodobne, aby jakiekolwiek duże projekty rozpoczęte przed 29 kwietnia 2012 r., czyli przed datą wydania ustawy deweloperskiej, były realizowane do dziś, więc można założyć, że te projekty nie będą wymagały założenia rachunku powierniczego.
9 lutego 2012 roku Sejm uchwalił poprawkę do polskiej konstytucji, która nakładała na deweloperów obowiązek umieszczania części środków ze sprzedaży nieruchomości na rachunkach powierniczych. Jednak przepis ten został wprowadzony w życie dopiero 30 kwietnia 2012 roku, czyli miesiąc po uchwaleniu ustawy.
Konto depozytowe w banku
Niektóre instytucje finansowe oferują rachunek powierniczy jak bank i mogą z nich korzystać deweloperzy, dlatego warto je wybrać.
Otwarty bankowy rachunek powierniczy to rachunek bankowy z ograniczeniami – może być wykorzystywany wyłącznie do zarabiania odsetek lub do finansowania określonego projektu. Rachunek jest utrzymywany jako „otwarty” na czas nieokreślony, ponieważ nie jest konieczna znajomość szczegółów wykorzystania środków na rachunku w celu zainwestowania ich w projekt, zanim nie zainwestuje się ich w projekt.
Oferta kont ING przeznaczona jest dla przedsiębiorców, którzy chcą złożyć wniosek o założenie działalności gospodarczej przez Internet lub po prostu otrzymać wszystkie formalności z systemu bankowego. Na początek wystarczy, że przedsiębiorca wypełni wniosek online. Przedstawiciel ING zadzwoni do Ciebie i podpisze z Tobą umowę bankową. Po podpisaniu umowy konto ING może działać tak samo jak konto ING Business, z tą różnicą, że deweloper otwiera zwykłe konto ING.
Alior Bank był jednym z pierwszych banków na rynku, który zaoferował mieszkaniowe rachunki powiernicze, które mogą być otwarte lub zamknięte, i umożliwia deweloperom wybór rodzaju rachunku MRP dla ich projektów. Przykładowo, inwestorzy mogą otrzymać rachunek MRP, który będzie otwarty lub zamknięty dla konkretnej inwestycji. Deweloper może nawet zlecić, aby mieszkaniowy rachunek powierniczy pozostał otwarty i zarządzany nawet wtedy, gdy finansowanie jest w całości pozyskiwane.
Otwarte i zamknięte rachunki powiernicze – najważniejsze różnice
W przypadku rachunku powierniczego, rachunek otwarty i zamknięty mogą być postrzegane jako oferujące różny stopień ochrony nieruchomości. W przypadku rachunku otwartego, kwota wpłaty jest przechowywana przez bankiera kupującego (a nie przez Ciebie lub Twój bank). Pozwala to sprzedającemu lub jego agentowi zapłacić za nieruchomość, a kupującemu lub jemu samemu dokonać wpłaty na nieruchomość.
Budowa jest kontrolowana jeszcze przed rozpoczęciem prac na poszczególnych etapach budowy. Gdy środki są wypłacane, są one przekazywane w transzach zgodnie z harmonogramem prac. Deweloper powinien spłacić swoich wierzycieli jedną transzą. Jednak w przypadku bankructwa dewelopera nie może on tego zrobić.
Z drugiej strony, ważne jest, abyś spłacał kredyt na budowę domu tylko wtedy, gdy budujesz nieruchomość zgodnie z planem. W przeciwnym razie bank naliczy Ci kary.
Ile kosztuje prowadzenie rachunku powierniczego?
Dlaczego powinienem płacić za korzystanie z konta powierniczego? Opłata za prowadzenie rachunku wynosi minimum 30 dolarów miesięcznie, ale może być nadal pobierana od osób nieaktywnych zawodowo, które nie dokonały wypłaty od momentu założenia spółdzielni w 2002 r., a na ich koncie znajduje się mniej niż 4000 dolarów. Minimalny miesięczny zastrzyk gotówki wynosi 250zł. Inwestor może płacić za rachunek powierniczy kilkaset dolarów miesięcznie.
Przelewy na rachunek powierniczy są wyceniane tak samo, jak standardowe przelewy na rachunek bankowy, zgodnie z tabelą opłat dla naszego rachunku.
Jak założyć konto do wpłat, kto powinien wpłacać, a kto otrzymywać pieniądze?
Teraz wiemy już, kto powinien mieć możliwość założenia rachunku powierniczego.
Rachunek – o co chodzi? Deweloper zaczyna od podpisania z bankiem umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Deweloper musi zawrzeć umowę deweloperską z nabywcą, a następnie środki mogą zostać przelane na rachunek w ramach rachunku powierniczego. W zależności od rodzaju rachunku, środki zostaną przekazane deweloperowi na cele mieszkaniowe po zrealizowaniu określonego etapu lub po zakończeniu całej inwestycji.
Ponieważ każdy kupujący ma osobny rachunek depozytowy, jak to możliwe, że agent depozytowy ma jedno saldo i nie może pominąć żadnej wpłaty? Metodą stosowaną do obsługi transakcji jest posiadanie jednego rachunku powierniczego dla całego projektu. W tym przypadku deweloper i nabywcy zawarli jedną umowę na zakup pewnej liczby mieszkań, a deweloper otrzymał polecenie wpłacenia wszelkich depozytów za te mieszkania.
Jak mogę się upewnić, że mój rachunek powierniczy jest w dobrej kondycji?
Jeśli chcemy, by nasze pieniądze były bezpieczne, musimy upewnić się, że deweloper przestrzega ustawy, zanim podpiszemy z nim jakąkolwiek umowę. Jak sprawdzić, czy deweloper postępuje zgodnie z ustawą? Najlepiej zapytać go o to lub sprawdzić szczegóły konta, sposób, w jaki jest ono na niego zarejestrowane.
Ważne jest, aby mieć fundusz powierniczy.
Ustawa chroni deweloperów przed tym prawem i wymaga od nich posiadania rachunku powierniczego w Banku Ziemskim. Ustawy tej można jednak uniknąć, jeśli projekt rozpoczął już proces budowy, zanim ustawa weszła w życie.
Zadaniem dewelopera jest jak najlepsze wyjaśnienie okoliczności, w jakich się znalazł, aby nie musiał posiadać rachunku powierniczego. Jest to również dobry moment, aby porozmawiać o zakończeniu budowy. W przypadku mieszkań deweloper musi być w stanie udowodnić, że budowa została zakończona przed 29 kwietnia 2012 roku, dzięki czemu nie będzie musiał prowadzić rachunku powierniczego.
Oto kilka innych rzeczy, które warto wiedzieć o otwartych i zamkniętych rachunkach powierniczych.
Warto wiedzieć, jaki jest maksymalny limit środków, które można bezpiecznie przechowywać na rachunku powierniczym banku. Ta kwota pieniędzy jest chroniona przed kryzysem finansowym przez mechanizm gwarancyjny Europejskiego Banku Centralnego. Fundusz przeznaczony specjalnie do ochrony osób kupujących nieruchomości, które są jeszcze w budowie. Jest to kwota wymagana przez prawo, aby fundusz gwarancyjny chronił przed bankructwem.
