Banki proponują oprocentowanie stałe kredytów hipotecznych. Co to oznacza dla strony konsumenta?
Klienci niektórych banków mają możliwość przejścia na opcje kredytów o stałym oprocentowaniu, ale przejście to nie jest powszechne; niektóre banki decydują się raczej na pozostawienie opcji kredytów o oprocentowaniu zmiennym. Czy klienci powinni przechodzić na kredyty o zmiennym oprocentowaniu, gdy mają taką możliwość?
Co powinni zrobić klienci? Niestety, nie da się jednoznacznie stwierdzić, czy skorzystanie z takiej oferty jest dobrym pomysłem. Podobnie jak w wielu kredytach hipotecznych w złotych, prawie wszystkie kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu mają okresowe podwyżki stóp procentowych. Większość banków zaczyna informować swoich klientów o możliwości przejścia na kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu. Pozostałe boją się otwarcie zachęcać swoich klientów do wyboru stałego oprocentowania, ponieważ nie chcą się narazić w przypadku spadku stóp w przyszłości. Dlatego stopy rosną.
WIBOR
W lipcu 2021 roku mBank zaoferował swój pierwszy produkt – kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej – dla tych właścicieli domów, którzy byli zainteresowani takim kredytem. Wcześniej bank wysyłał jedynie przypomnienia o pojawieniu się produktu do wszystkich potencjalnych kredytobiorców, a nie do tych, którzy już go zabezpieczyli. Jeśli klient chciał, mógł okresowo sprawdzać, jak wygląda rata po zabezpieczeniu produktu o stałym oprocentowaniu. Teraz do osób, które chciałyby mieć stały okres kredytowania, mBank wysyła wiadomości zachęcające do zaciągnięcia kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. Zwykle proponowane oprocentowanie zależy od wysokości marży zabezpieczenia, jaką kredytobiorca aktualnie posiada, oraz od aktualnej stopy oprocentowania kredytu.
W Polsce wartość złotowych kredytów hipotecznych wynosi około 4 bilionów złotych, ale aż 98% z nich to kredyty hipoteczne oprocentowane wyłącznie według zmiennej stopy procentowej. Oznacza to, że oprocentowanie kredytu hipotecznego jest powiązane ze zmiennym benchmarkiem, takim jak stopa referencyjna WIBOR, która wzrosła do 2,9% z 0,2% we wrześniu. Wzrost stopy referencyjnej powoduje, że raty i płatności rosną. Poprzedni rekordowo niski poziom i rekord z czasów przed pandemią wzrosły odpowiednio o jedną trzecią i pół punktu procentowego.
Stosunek kredytobiorców do zmiennego i stałego oprocentowania
Stała stopa procentowa jest dobrym rozwiązaniem dla kredytobiorców, ponieważ daje im stabilność, ponieważ wiedzą, jakie będą ich raty przez następne pięć lat. Jednak w przypadku kredytów o oprocentowaniu zarówno zmiennym, jak i stałym, bardziej opłacalne jest oprocentowanie zmienne. Tak długo, jak stopa bazowa jest niższa niż stopa zmienna, kredyty o zmiennym oprocentowaniu są bardziej opłacalne.
Niektórzy klienci mają zmienną stopę procentową i znaleźli nową, wynoszącą 5,73% (byłaby to pięcioletnia stała stopa procentowa dla pełnej kwoty kredytu). W porównaniu z oprocentowaniem, jakie klient płacił w grudniu, oprocentowanie stałe w wysokości 5,73% zamiast 4,1% oznaczałoby dla niego niższą stopę procentową. Kredyt udzielony na kwotę 300 000 zł i na 30 lat wyniósłby w tej niżej oprocentowanej wersji 1750 zł. Jest to wyższe oprocentowanie niż grudniowe 4,1% i dlatego ekonomiści spodziewają się wzrostu oprocentowania zgodnie ze stawką WIBOR.
Wibor 3M miałby trudności ze wzrostem o 3,75%, gdyby został zamieniony wyłącznie na stopę zmienną. Gdyby jednak Wibor 3M rósł w tempie 3,75% przez dłuższy okres, rata byłaby znacznie wyższa. Gdyby Wibor 3M przez pięć lat osiągnął poziom 4,5%, rata byłaby o ok. 1900 zł wyższa niż w przypadku stałej stopy procentowej.
Co powinni zrobić klienci? Twierdzi on, że niewłaściwe jest wykorzystywanie oferty oprocentowania oszczędności, na przykład w celu uzyskania lepszych warunków kredytu mieszkaniowego. Błędem jest też myślenie, że za kilka lat bank zacznie obniżać własne stopy procentowe. Być może za 2 lata stopy procentowe spadną o około 10 procent, ale ponieważ nie znamy przyszłości, dziś jest najlepszy moment, by zdecydować, czy lepiej płacić teraz, czy czekać. Bank może zaoferować obniżone oprocentowanie, tak jak klient może zaoferować oszczędności w postaci odsetek w zamian za kredyt hipoteczny. Jeśli porównamy oprocentowanie, które otrzymamy teraz, lub poczekamy 2 lata i zobaczymy, jaka będzie cena, łatwiej będzie nam podjąć decyzję, czy lepiej zapłacić teraz, czy poczekać na niższe odsetki w trakcie negocjacji.
Zobowiązania banków oferujących kredyty hipoteczne
Banki muszą stosować się do rekomendacji S, dlatego podobne działania z ich strony są lub będą prowadzone w najbliższej przyszłości. PKO BP wysyła również pisma informacyjne do klientów. Jednak inne czołowe banki, z którymi rozmawialiśmy, starają się milczeć w kwestii swoich działań w zakresie zgodności.
– Obecnie banki nie oferują kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej ze względu na ryzyko prawne związane z takimi produktami oraz możliwość powtórzenia się problemu franka. Gdybyśmy teraz ustalili stałą stopę procentową, klienci mieliby do nas pretensje, gdy później musielibyśmy ją podnieść. To samo dotyczy sprzedaży nowych kredytów hipotecznych: staramy się zachęcać zarówno klientów, jak i podmioty udzielające kredytów hipotecznych do rozważenia obu opcji.