Kredyt bez BTE, ale bardziej kosztowny.

Sytuację komentuje specjalista z zakresu analizy rynku nieruchomości:

– Pierwszej przyczyny takiego stanu rzeczy należy upatrywać w ostatniej decyzji Rady Polityki Pieniężnej, która skutkowała obniżeniem wysokości oprocentowania kredytów hipotecznych. Z tym faktem łączy się ściśle istotna poprawa zdolności kredytowej Polaków.

Jednak pomimo tej decyzji mogliśmy obserwować systematyczne obniżenie liczby przyznawanych kredytów mieszkaniowych. Sytuacja uległa zmianie w II kwartale 2015 r. gdzie fala spadków została zatrzymana i nastąpił zauważalny wzrost (było to o 10,28 % więcej w porównaniu do I kwartału br.), jeżeli chodzi o liczbę nowo przyznanych kredytów. Dlatego też na podstawie trzech kwartałów z 2015 roku należy domniemywać, że nowy rok będzie nieco lepszy od roku ubiegłego.

Obowiązkowo wkład własny

Przypomnijmy-  w czerwcu 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała słynną już Rekomendację S, która miała za zadanie usunąć a przynajmniej znacznie ograniczyć ryzyko związane z udzielaniem kredytów hipotecznych. Na podstawie jej zapisów począwszy od roku 2014 wzrasta wielkość wkładu własnego, jakim muszą dysponować osoby starające się o otrzymanie kredytu.

W 2014 roku wkład własny osoby ubiegającej się o kredyt hipoteczny był ustalony na poziomie 5 % wartości nieruchomości. Natomiast już w styczniu 2015 roku bank może kredytować zakup naszej nieruchomości już tylko w 90% jej faktycznej wartości. Zaostrzenie kryteriów przy udzielaniu kredytów hipotecznych nie spowodowało jednak znaczących zmian na rynku kredytowym. W zasadzie od pięciu kwartałów nie mogliśmy zaobserwować większych zmian, jeżeli chodzi o strukturę nowo udzielanych kredytów hipotecznych ze względu na wskaźniki LtV jak również średnią wielkość udzielanych kredytów.

To natomiast może być ściśle związane z rządowym programem rozwoju mieszkalnictwa MdM (Mieszkanie dla młodych). W jego ramach osoby zainteresowane mogą otrzymać od państwa dofinansowanie na zakup własnego lokum w wysokości od 10 do 30% wartości samej nieruchomości. Dodatkowo obniżenie wysokości stóp procentowych spowodowało, że lokaty bankowe stały mało rentowne a w związku z tym wielu klientów banków wycofując z nich swoje środki przekazywało je równocześnie na potrzeby wkładu własnego. Jak szacuje Narodowy Bank Polski w pierwszym półroczu tego roku Polacy wycofali ze swoich lokat łączną sumę około 5 miliardów złotych.

Czarny czwartek w dalszym ciągu groźny

Ryzyko kursowe związane z zaciągnięciem kredytu w walucie Helwetów było widoczne już w ubiegłych latach i od czasu do czasu nie pozwalało o sobie

 zapomnieć. Jednak dopiero od 15 stycznia 2015 r. możemy mówić o poważnym problemie, jaki dotknął tzw.  „frankowiczów”. Tego dnia Szwajcarski Bank Centralny zdecydował o zaprzestaniu trzymania sztywnego kursu franka w stosunku do euro. Skutkiem tej decyzji był natychmiastowy wzrostu kursu wymiany wynoszący już ponad 5 zł. Tak drastyczny wzrost spowodował, że wzrosło również przeciętne zadłużenie w wielu gospodarstwach domowych. Przykładowa rata kredytowa była większa nawet o 100%.

Niespodziewany wzrostu wartości franka doprowadził do niebezpiecznej sytuacji, w jakiej wskaźnik LtV (wartość kredytu do wartości nieruchomości) dużej ilości kredytów przekroczył w znacznej mierze pułap 100%.

Wiosna 2015 r. dla naszego kraju to był okres kampanijnej gorączki wyborczej. Dlatego praktycznie każdego dnia mogliśmy usłyszeć o nowych pomysłach polityków na walkę z „frankowym kryzysem”.

Komisja Nadzoru Finansowego wystąpiła z pomysłem, aby wartość zadłużenia we frankach została przewalutowana po bieżącym średnim kursie NBP. Następnym krokiem było by podzielenie długu na dwie części. Pierwsza z nich powinna być
zabezpieczona hipotecznie na analogicznych warunkach, jakie były zawarte w pierwotnej umowie kredytowej, natomiast druga część od takiego zabezpieczenia była by wolna. Wysokość oprocentowania niezabezpieczonej części wyniosłaby zaledwie 1% i byłaby stała. Natomiast ostateczny termin spłaty łącznej sumy zadłużenia byłby tożsamy. Jednocześnie pojawił się pomysł ażeby 50% zobowiązania zostało zwrócone przez samego kredytobiorcę a pozostała część podlegałaby umorzeniu przez bank.

Innym pomysłem był projekt tzw. „sześciopaku” zaproponowany przez Związek Banków Polskich. Do jego głównych założeń należało: przyjęcie ujemnej stawki LIBOR w kontekście określania wielkości oprocentowania kredytów mieszkaniowych, znaczące zredukowanie na okres półroczny tzw. spreadu walutowego, co miało w znacznym stopniu obniżyć wysokość rat spłacanych przez kredytobiorców. Oprócz tego postulowano, aby klient mógł złożyć wniosek skutkujący wydłużeniem okresu spłaty/okresowym zawieszeniem w spłacie. Z takiego wniosku mógłby jednak skorzystać jedynie kredytobiorca, który faktycznie zamieszkuje w kredytowanej nieruchomości. Dodatkowo zobowiązano by banki do rezygnacji z żądań o ustanowienie nowego zabezpieczenia lub ubezpieczenia kredytu w stosunku do klientów, którzy terminowo spłacają swoje zobowiązanie.
Projekt umożliwiał również kredytobiorcom zmianę waluty kredytu z franków szwajcarskich na złotówki licząc po kursie, który będzie równy średniemu kursowi publikowanemu przez NBP. Uelastycznieniu miały ulec również zasady, na jakich odbywałaby się restrukturyzacja kredytów hipotecznych (z zastrzeżeniem, że będzie ona dotyczyć tylko tych klientów, którzy na stałe zamieszkują w kredytowanej nieruchomości).

Do zrealizowania wyżej wymienionych założeń Związek Banków Polskich planował powołać do życia dwa fundusze: Sektorowy Fundusz Stabilizacyjny i Fundusz Wsparcia Restrukturyzacji Kredytów Hipotecznych. Pierwszy z wymienionych byłby funduszem powołanym przez banki, ale swoje cele realizowałby również ze środków pochodzących spoza sektora bankowego.
W zamierzeniu pomysłodawców z ZBP, do funduszu spływałyby środki finansowe z trzech źródeł: tj. środki bankowe, środki pochodzące z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego i środki z ogólnej kasy państwa.

Zadaniem drugiego funduszu byłoby przede wszystkim wspieranie tych kredytobiorców, którzy znaleźli się w ciężkim położeniu finansowym. W szczególności była tu mowa o osobach, którzy stracili płynność finansową a co za tym idzie zdolność do prawidłowego obsługiwania zobowiązania na skutek utraty pracy lub wypadku losowego. Pomoc ze strony funduszu byłaby ograniczona czasowo i miała charakter zwrotny (w szczególnych przypadkach zakładano możliwość częściowego umorzenia kwoty zadłużenia).

Jednak jak to zwykle bywa z upływem czasu problem z kredytami frankowymi nieco przygasł by znowu rozgorzeć podczas kampanii parlamentarnej. Pojawiły się kolejnej projekty ustaw, które zakładały wprowadzenie zasady podziału kosztów przewalutowania między kredytobiorcę a podmiot bankowy. Nieoczekiwanie zostały zatwierdzone poprawki, według których znaczną część kosztów (bagatela 90%) ponosiłyby same banki. Po wstępnej akceptacji przez komisje sejmowe nie zostały one jednak ostatecznie uchwalone. Wobec czego pomoc dla kredytobiorców, którzy mają zobowiązanie we frankach jest nadal tematem aktualnym.

Nowelizacja „Mieszkania dla Młodych”

Do końca roku 2015 rządowy program MdM, który zakładał pomoc dla ludzi młodych przy kupnie pierwszego mieszkania (środki z programu są przeznaczane na dofinansowanie wkładu własnego przy kredycie hipotecznym), delikatnie mówiąc nie spotykał z się z pozytywnymi reakcjami specjalistów z rynku nieruchomości. Gros tych komentarzy dotyczył faktu, że pieniądze programu mogą zostać przeznaczone na zakup jedynie nieruchomości pochodzącej rynku pierwotnego. Przez ten fakt niejako automatycznie z takiej pomocy nie mogły skorzystać osoby z mniejszych ośrodków gdzie nowe budownictwo po prostu nie występuje. Następną uwagę do pierwotnego projektu było ustalenie niewielkich
limitów cenowych mieszkań, które kwalifikowałyby się do państwowych dotacji.

Ustalone limity a realia rynku nieruchomości jak również usunięcie z projektu rynku wtórnego spowodowało, że z ustalonej kwoty 660 mln złotych na rok 2014 wykorzystano tylko 207 mln zł (stanowiło to niecałe 31,5% ogólnej kwoty). Wobec czego w czerwcu 2015 roku sejmowa podkomisja naniosła stosowne poprawki do ustawy, które zostały ostatecznie zaakceptowane przez sejm. Najważniejsza z nich to włączenie do programy mieszkań i domów jednorodzinnych pochodzących z rynku wtórnego jak też powiększenie sumy dotacji dla rodzin wielodzietnych.
Począwszy od września 2015 roku ustalono, że dla rodzin, które posiadają przynajmniej trójkę dzieci wzrósł mnożnik dofinansowania do 30 % mnożnik wartości odtworzeniowej mieszkania. Dodatkowo zwiększeniu uległa również powierzchnia mieszkania, na jaką można otrzymać dofinansowanie (z 50 do 65 m2). Poczynione zmiany wpłynęły dodatnio na wskaźnik wykorzystania środków programu MdM (na koniec listopada 2015 roku wyniósł on już prawie 75%).

Bankowy tytuł egzekucyjny niezgodny z Konstytucją

Jeszcze do niedawna BTE był dokumentem na podstawie, którego bank mógł w „przyśpieszonym” trybie doprowadzić do egzekucji komorniczej z majątku niesolidnego klienta. W swojej treści stwierdzał on, bowiem istnienie wierzytelności, jaka przysługiwała bankowi w stosunku do osoby, z którą zawarł konkretną umowę.  Dnia 14 kwietnia 2015 roku poprzez swoje orzeczenie Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że BTE jest niezgodny z Ustawą Zasadniczą, w swoim uzasadnieniu powołując się na zasadę równego traktowania.

Wobec takiego stanowiska Trybunału Konstytucyjnego, we wrześniu 2015 r. Sejm dokonał nowelizacji prawa bankowego i zlikwidował BTE.
Nowe regulacje wejdą w życiu w dniu 1 sierpnia 2016 roku. Dzięki nim dłużnik będzie miał realną możliwość obrony swoich praw przed sądem. Do tej pory, bowiem wystarczyło, bowiem aby bank uzyskał na BTE klauzulę wykonalności, (co w rzeczywistości było czystą formalnością) i już mógł prowadzić postępowanie egzekucyjne w stosunku do dłużnika.

Wobec takiej zmiany przepisów możemy spodziewać się, że z drugą połową przyszłego roku nastąpią podwyżki ze strony banków związane z kosztami kredytowymi lub koniecznością żądania dodatkowego zabezpieczenia do umowy kredytowej. Bez wątpienia wydłużeniu ulegnie również cały proces przyznawania kredytów.

Jaka czeka nas przyszłość?

Sytuacja na rynku nieruchomości w 2016 roku będzie związana z szeregiem czynników. Tak jak w latach ubiegłych zainteresowanie kredytami hipotecznymi będzie się wiązać z wysokością stóp procentowanych określanych przez członków Rady Polityki Pieniężnej. Ustalona wysokość będzie miała wpływ nie tylko na sam koszt kredytu, ale także na utrzymywanie środków pieniężnych przez Polaków na lokatach bankowych.

Mniejszy wpływ na popyt w zakresie kredytów hipotecznych będzie miała następna podwyżka minimalnego wkładu własnego (wskaźnik zwiększy się do 15%). Obecna podwyżka nie jest, bowiem podwyżką bezwzględną a oprócz tego jak pokazuje historia wcześniejsze podwyżki nie wywołały drastycznych „skoków”, jeśli chodzi o zainteresowanie kredytami.

Odmienna sytuacja może mieć jednak miejsce w związku z wprowadzeniem podatku od aktywów bankowych. Biorąc pod uwagę obecny poziom dochodowości kredytów hipotecznych możemy się spodziewać poważnego wzrostu marży ze strony banków.

Co prawda wzrastająca  popularność Programu MdM może złagodzić te negatywne skutki, ale z drugiej strony istnieje niebezpieczeństwo braku środków dla nowych beneficjentów w drugim półroczu są one, bowiem w sposób sztywny ograniczone.

Dodatkowo nie możemy zapominać o tym, że na ukończeniu są dopłaty ze strony państwa do odsetek kredytów hipotecznych.

Pomimo faktu, że w roku 2007 przyznano tylko 4000 kredytów w ramach projektu „Rodziny na swoim”, to popularność tego rodzaju  dotacji państwowych z każdym rokiem wzrastała. Rekord zanotowano w 2011 roku, gdy skorzystało z nich przeszło 51,3 tys. rodzin. Dlatego też możemy zakładać, że ten czynnik będzie miał również wpływ, na jakość portfela kredytowego w przyszłych latach.